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浅谈存量房交易涉税价格认定异议的处理
 发表时间:2019-12-03 08:38:56 

随着涉税价格认定业务的进一步发展,存量房交易当事人有时会对价格认定机构出具的涉税价格认定提出异议。如何做好价格异议的处理,关系到价格认定结论的权威性和纳税人的合法权益。以下通过我中心办理的一个工业厂房转让涉税认定案例,探讨价格异议的处理方法和思路。

一、案件信息

今年,我中心接受了税务部门的要求,确认了一家床上用品有限公司的房地产转让以应税价值为限。目标是建筑面积12,594.52平方米、土地使用权面积30,550平方米的工业地产,前身为机械设备有限公司,2017年12月,床上用品公司通过淘宝的司法拍卖网络平台以1900万元的投标价格收购资产(包括房地产和机械设备)。由于买方床上用品有限公司是家纺制造商,不符合本市产业政策,尚未投入运营,因此于2019年4月将房地产转让给海安锻造有限公司,并向税务部门报告转让价格为1900万元。之后,税务部门向我们中心提供价格确认协助,要求确认目标房地产的转让应税价值。我中心进行了价格确认,确认房地产价格为2200万元。结论出来后,纳税人反对说价格太高,这不符合实际情况。原因是标的物是在一年前通过公开拍卖获得的,并且有公开的市场价格。价格一年内没有变化,拍卖价格也包括机器设备的价格。

二、税收价格异议处理办法

1.自我分析判断价格决定结论的合理性

工业房地产一般采用成本法确定,而市场法、收益法等价格确定方法不适用于标的物。该价格确定方法采用房地产评估和综合估价方法。土地价格采用基准地价修正法,根据政府公布的基准地价对土地使用年限、面积和形状进行适当修正。地上建筑采用重置成本法。根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、列车轨道顶标高、楼面荷载等因素,结合专业造价工程师的意见估算建筑安装成本,并考虑相关费用、管理费和利润等重置成本构成。目标重置成本确定为1130万元(约890元/平方米),地价为870万元(约280元/平方米)。经过仔细分析,该价格确定方法的选择、计算过程和结果较为合理。

2.多方调查核实当事人异议理由的真实性

根据纳税人陈述的理由和提供的资料,我中心对目标情况进行了另一次深入调查。

(1)查询标的物相关资产的司法拍卖记录。经查阅淘宝的司法拍卖记录,拍卖于2018年12月5日开始,起拍价为1965万英镑(房地产估价为2350万英镑,机械设备估价为457万英镑,合计2800万英镑)。由于没有人申请拍卖,拍卖于2018年12月26日开始,起拍价为1572万英镑,有5人提出申请,拍卖在148次投标中以1900万英镑结束。

(2)查询法院司法拍卖确认函和海安县人民法院司法判决。

(3)组织与房地产转让方的多次交流,了解原因和后果。

(4)就我市产业政策咨询相关部门并得到确认。

3.仔细比较和分析价格差距的原因

目标的识别价格高于拍卖出价。经过仔细分析,我们中心梳理了以下原因:

(1)标的物的前期交易为强制司法拍卖,原所有人无议价能力。

(2)为了快速变现的需要,买方决定是否在短时间内购买,并且没有足够的时间充分了解标的物。特别是,买方需要在短时间内支付全部价格,因此价格通常低于正常价格。

(3)市场需求狭窄,宣传力度小。司法拍卖由于其特殊性,很难像房地产开发项目那样进行营销。它只以拍卖公告的形式进行简单的宣传。此外,目标是根据已确定的用途、规模和位置等现有条件进行销售。与房地产开发项目不同,房地产开发项目首先在市场上进行定位和规划,然后根据固定产量进行销售。因此,市场需求狭窄,流动性差,导致交易价格低于正常市场价格。

(4)投资者的心理因素,投资者此前曾认为拍卖价格会低于购买前的正常市场价格。

(5)其他因素:如标的物的既往遗留、债权债务、职工纠纷、邻里纠纷等因素也会对交易价格产生一定影响。

4.用心交流,耐心解释和说服

俗话说,“每一排都像一座山。纳税人只看结果。他们不了解我们的价格确定工作,也不了解价格构成、价格内涵、价格形成等。通过我们反复沟通、详细解释、充分分析和解释纳税人提出异议的原因,纳税人最终能够及时有效地理解和解决价格异议。

三、做好涉税价格异议认定处理的几点想法

1.建立处理涉税价格确定异议的工作机制

涉税价格的确定依据相关法律法规的规定进行。价格异议处理是涉税价格确定的程序之一。价格认定机构应建立相关的处理机制,包括价格异议处理的原则、方法、流程和措施,有助于规范涉税价格认定,有效妥善解决应纳税价值争议,维护纳税人合法权益。

2.加强业务学习,培养专业人才

存量房交易涉税价格的确认具有很高的技术性,需要处理人员具备很高的专业能力。价格确认人员应具备系统的房地产估价专业理论知识和实际操作技能。他们需要不断加强学习,提高专业素质,确保在技术层面没有错误。

3.建立多渠道的调查渠道

容易引起争议的项目通常很难、复杂或很少交易。我们发布的价格决定结论一般都是从理论的角度来看的理论价值,这并不一定不偏离实际情况。因此,开展多渠道调查尤为必要。平时应更多关注司法拍卖平台和拍卖行交易记录,通过房地产中介等渠道获取更多相关交易信息,对一些特殊目标进行更多总结和分析,尽可能缩小理论与实践的差距,及时有效解决价格纠纷。

(江苏海安价格认证中心黄菲菲王广福)

资料来源:国家发展和改革委员会网站

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