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广州地区房贷利率保持平稳
 发表时间:2019-11-06 16:29:10 

10月8日,抵押贷款利率正式“起锚”。根据央行此前的公告,抵押贷款利率已从之前的参考贷款基准利率改为参考贷款市场报价利率(lpr)定价。据记者了解,广州地区抵押贷款利率暂时保持稳定,大部分银行都使用最新的lpr报价完成了抵押贷款业务。分析人士指出,根据低按揭利率,目前按揭利率的变动对置业人士影响不大。从长期来看,lpr下的抵押贷款利率不排除下调的可能性。

新抵押贷款将由lpr定价

根据中央银行的公告,从10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月相应时期的lpr为准。换句话说,抵押贷款利率将在未来与低利率挂钩,这就是市场所说的“锚定变化”。以北京为例,抵押贷款利率“锚改”后的利率下限为:第一次抵押贷款利率不低于lpr+55个基点,即5.40%;第二次抵押贷款利率不低于lpr+105个基点,即5.90%。

广州的情况怎么样?多家银行消息人士称,自10月8日起,新发放的住房贷款采用lpr定价方式,报价方式是lpr的加减点。

中国广州工商银行相关人士告诉记者,从10月8日起,个人住房贷款适用的最低首付比例为30%、40%和50%,将在五年内按lpr一套房利率和lpr+54个基点(即执行利率为5.39%)执行。最低首付为70%的个人住房贷款,适用2套住房贷款利率,5年以上贷款利率+79个基点(即5.64%)。

中国银行广东分行相关人士表示,所有新增个人住房贷款都将采用lpr定价,报价方式为lpr正负点数。具体而言,每笔贷款的具体点价值将根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献、同业市场定价等因素合理确定。

浦东发展银行消息人士表示,目前第一套住房贷款的利率在lpr+55~105个基点的范围内,而第二套住房贷款的利率在lpr+60~105个基点的范围内。

汇丰银行的相关人士表示,第一次抵押贷款的当前利率为lpr+5个基点,即4.9%,与基准利率相同。第二次抵押贷款的利率为lpr+60个基点,即5.45%。

此外,一些银行已经提前一个月发放了贷款。招商银行总行官员告诉记者,在按揭业务方面,该行在10月8日前一个月开始推进实施,这是央行宣布的按揭业务统一定价转换的底线时间。

目前,对购房者的影响有限。

随着lpr定价机制改革的推进,抵押贷款利率的定价方法和利率水平将会发生变化。这对购房者会有什么影响?

首先是买房的成本。由于按揭利率与低利率挂钩,利率水平将会改变,这也将影响房屋按揭贷款的成本,即每月金额的大小。根据易居研究所的《中国住房抵押贷款利率报告》,北京在9月份实施了“央行基准利率×(1+浮动利率),首笔本金100万元、30年期等额本息贷款为每月5609元。10月份实施了“低利率基准利率+基点”。对于同一笔贷款,月供款为5,615元。根据这一计算,每个月的额外支出的月供款为6元。可以看出,抵押贷款利率和购买成本都有所提高,但变化不大。

其次,根据央行的公告,在新的抵押条例中,当借款人申请商业个人住房贷款时,他们可以与银行金融机构协商,就利率重新定价周期达成一致。央行公告明确表示,个人住房贷款利率的重新定价期限可以由双方协商确定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可以根据其利率风险承受能力和管理能力进行选择。每次重新定价利率时,定价基准都会调整到最近一个月相应期间的lpr。如果借款人与贷款人协商一致,重新定价期为一年,贷款利率“1月1日调整”,贷款利率将根据去年12月20日的lpr点在每年1月1日重新计算。广东银行相关人员还告诉记者,该行的lpr重新定价周期暂时采用12个月的浮动方式对客户进行报价。

贷款规模应该在我们的能力范围内。

南京金融学院高级研究员陈家宁指出,新的抵押贷款利率规定对当前房地产市场的影响有限。购买者可以参考多种因素进行综合评估和决策,如首付比例、各地区的购买限制和贷款限制政策、个人收入和资产水平。由于lpr的引入,并不排除新抵押贷款利率比旧政策(基准利率)具有更大的波动性,这也意味着更大的利率风险。因此,建议购房者结合自己的收入水平,留出足够的余额,在计算月供应量和贷款规模时尽自己所能。如果买方月收入为2万元,建议考虑将月贷款金额设定为1万元,根据等额本息(利率5.9%)和20年贷款期限,月贷款金额约为150万元。这种配置一方面确保每月消费/生活费或储蓄10,000元不会影响生活质量;另一方面,即使按揭利率向上波动,每月花1000元以上的按揭付款也是可以接受的。相反,如果余额不足,虽然可贷金额增加,但利率风险的影响也会相应增加,这可能会严重影响生活质量。

陈家宁还指出,目前新的抵押贷款利率监管仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用旧方法,不仅利率较低,而且利率波动较小,利率风险较低。因此,在同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商业贷款的混合模式。

一些分析师还认为,lpr下的抵押贷款利率不排除未来下调的可能性。易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,当前全球降息将继续,国内降息预期将进一步增强,这将对lpr和lpr下的抵押贷款利率产生影响。从近期的抵押贷款市场政策来看,“住房不投机”是一个重要的指导思想,这也决定了抵押贷款政策在短期内不会放松。然而,随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整,预计lpr下的抵押贷款利率将进一步下调。

名词解释

什么是lpr?

Lpr是贷款优惠利率(loan prime rate)的英文缩写,指金融机构为其最佳客户执行的贷款利率。其他贷款利率可根据借款人的信用状况,考虑抵押贷款、期限、利率浮动方式和类型等因素,通过加减点数来确定。

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